Оценка рыночной стоимости гостиницы

Необходимость оценки стоимости гостиницы при подготовке сделки по покупке или продаже

Случаи, когда может потребоваться независимая рыночная оценка гостиницы, в принципе, общие для всех объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, она необходима при подготовке сделки по покупке или продаже, решении вопроса о кредитовании под залог, подготовке финансовой отчетности, а также при осуществлении анализа эффективности ее использования.

Наряду с этим, гостиницы в качестве объектов оценки имеют и свои особенности. В частности, они представляют собой комплексные объекты, имеющие в своем составе как недвижимое, так и движимое имущество, а также определенные бизнес-компоненты. При этом профессиональная оценка гостиниц должна непременно учитывать динамику их ежедневной конкуренции за свою долю рынка.

Методы оценки

Существуют три основных метода оценки рыночной стоимости гостиницы. Для оценки относительно новых объектов, характеризующихся незначительным износом, чаще всего применяется затратный метод. Он состоит из следующих этапов:

• определение стоимости занимаемого гостиницей земельного участка;
• определение стоимости восстановления или замещения имеющегося недвижимого имущества;
• определение стоимости движимого имущества, которым располагает гостиница.

Метод сравнения продаж более сложен и субъективен. Он требует поиска гостиниц, аналогичных оцениваемой. При этом обязательным условием является уже осуществленная или планируемая их продажа. В таком случае стоимость сопоставимых гостиниц соответствующим образом корректируется. Если они хуже качеством, то вносятся повышающие поправки. К стоимости лучших гостиниц применяется понижающая корректировка. Основной проблемой при применении этого метода является сложность обоснования причины и величины внесенных поправок.

В результате самым распространенным стал доходный метод. Он осуществляется в несколько этапов:

• прогнозирование операционного дохода, а также расходов гостиницы;
• определение размера чистого операционного дохода;
• дисконтирование полученного в результате чистого операционного дохода в общую текущую стоимость.

Особенности оценки

Оценка рыночной стоимости гостиницы, как впрочем, и комплексная оценка Вашего бизнеса, обладает особенностями. Высококвалифицированные специалисты, работающие в таких надежных компаниях как департамент оценки NAI Becar, самое пристальное внимание, например, уделяют ближайшему окружению гостиницы.